Osam novih zgrada u srcu Nove varoši: Novi pritisak na već opterećene banjalučke ulice FOTO
FOTO: BL PORTAL AI ILUSTRACIJA
U centru Banjaluke, u naselju Nova varoš planirana je izgradnja osam novih višeporodičnih stambeno-poslovnih objekata, odnosno lamela, kao i rekonstrukcija, dogradnja i nadogradnja još tri postojeća objekta. Riječ je o nacrtu izmjene regulacionog plana koji je trenutno u fazi javnog uvida, što znači da plan još nije konačno usvojen, a građani i zainteresovana javnost mogu dati primjedbe na predloženo rješenje.
Plan se odnosi na prostor od 3,59 hektara između ulica Jovana Dučića, Pave Radana, Prvog krajiškog korpusa i Svetozara Markovića, gdje bi broj stanova trebalo da poraste sa 404 na 520.
To znači da bi ovaj dio grada, udaljen oko 500 metara od najužeg centra, mogao dobiti 116 stanova više nego sada. Prema planskoj procjeni, broj stanovnika u obuhvatu porastao bi sa 1.212 na 1.560, odnosno za oko 348 ljudi.
Za građane je ovaj plan važan jer ne donosi samo nove zgrade, već i veću gustinu stanovanja, više poslovnih prostora i dodatni pritisak na saobraćaj, parking, trotoare, zelenilo i komunalnu infrastrukturu u dijelu grada koji je već sada opterećen.
Šta se tačno gradi
Nacrt plana predviđa novu izgradnju u dva bloka.
U bloku između ulica Pave Radana, Svetozara Markovića i Prvog krajiškog korpusa planirana je izgradnja tri manja višeporodična stambeno-poslovna objekta. U istom bloku predviđena je i rekonstrukcija sa dogradnjom i nadogradnjom tri postojeća individualna stambeno-poslovna objekta.
Planirana spratnost novih objekata u ovom dijelu je Po+P+4+Pe i Po+P+5. To u praksi znači podrum, prizemlje, četiri sprata i povučenu etažu, odnosno podrum, prizemlje i pet spratova.
Drugi dio nove izgradnje planiran je u bloku između ulica Jovana Dučića, Pave Radana i Svetozara Markovića. Tu je predviđena izgradnja pet lamela višeporodičnih stambeno-poslovnih objekata, manjeg gabarita, spratnosti Po+P+3+Pe i Po+P+4.
U prizemljima višeporodičnih stambeno-poslovnih objekata planirano je poslovanje, dok su spratovi namijenjeni stanovanju. Dokument navodi da poslovni sadržaji moraju biti kompatibilni stanovanju, poput trgovina, ugostiteljskih sadržaja manjeg kapaciteta i zanatskih djelatnosti.
Više kvadrata, stanova i stanovnika
Prema postojećem stanju, ukupna bruto građevinska površina objekata u ovom obuhvatu iznosi 47.104 kvadratna metra. Novim planom predviđeno je ukupno 59.012 kvadrata, što je povećanje od 11.908 kvadratnih metara.
Od toga bi stambena površina iznosila 41.580 kvadrata, dok bi poslovni prostori dostigli 17.432 kvadrata. Drugim riječima, plan ne donosi samo nove stanove, nego i nove lokale, kancelarije i sadržaje koji svakodnevno traže saobraćajni pristup, parking mjesta i komunalne kapacitete.
Gustina stanovanja takođe značajno raste. Postojeća gustina procijenjena je na 338 stanovnika po hektaru, dok planirana raste na 435 stanovnika po hektaru.
FOTO: BL PORTAL
Koeficijent izgrađenosti povećava se sa 1,31 na 1,64, dok se koeficijent zauzetosti smanjuje sa 27 na 25 odsto. To znači da se prostor planira koristiti intenzivnije, kroz veću ukupnu građevinsku površinu, ali bez velikog povećanja otiska objekata na zemljištu.
Pave Radana već označena kao problem
Najosjetljiviji dio plana je saobraćaj. U dokumentu se navodi da ulice Pave Radana i Svetozara Markovića u današnjim uslovima predstavljaju najveći saobraćajni problem na ovom području, prije svega zbog neadekvatne širine kolovoza i pješačkih površina.
Pave Radana je trenutno dvosmjerna ulica, sa kolovozom širine oko pet metara i minimalnim trotoarima sa obje strane. Dodatni problem je to što su prizemlja većeg broja postojećih objekata pretvorena u poslovne prostore, zbog čega se trotoari, a ponekad i kolovoz, koriste za privremeno parkiranje vozila.
FOTO: BL PORTAL
Plan predviđa da Pave Radana bude proširena na kolovoz širine šest metara, sa obostranim trotoarima. Proširenje je planirano i za Ulicu Svetozara Markovića, takođe uz obostrane trotoare.
Ipak, sam dokument otvara važno pitanje. Za Pave Radana se navodi da ne postoje jednostavni uslovi za proširenje, jer je većina objekata izgrađena na regulacionoj liniji. To znači da će stvarni efekat plana zavisiti od toga koliko će saobraćajno rješenje moći biti sprovedeno na terenu.
Za građane je dilema jasna: ako se broj stanova i poslovnih prostora poveća, a saobraćaj ne bude riješen u punom kapacitetu, pritisak na Pave Radana, Svetozara Markovića i Prvog krajiškog korpusa mogao bi biti još veći.
Parking ostaje ključno pitanje
Posebno osjetljiva tema je parking. Plan predviđa da se potrebe za parkiranjem novih stambeno-poslovnih objekata rješavaju unutar građevinskih parcela, dijelom na površini, a dijelom u podzemnim garažama.
Za stambene sadržaje važi normativ jedan stan, jedno parking mjesto, dok se za poslovne sadržaje broj parking mjesta određuje prema kvadraturi i namjeni. Planirano je 520 stambenih jedinica, uz više od 17.000 kvadrata poslovnog prostora, pa je jasno da će parking biti jedno od glavnih pitanja ovog plana.
FOTO: BL PORTAL
U dokumentu se navodi da će se podzemna građevinska linija i broj podzemnih etaža odrediti naknadno, kroz detaljne urbanističko-tehničke uslove ili na osnovu idejnog rješenja svakog objekta.
Zato za građane nije dovoljno samo to što plan predviđa parking kao obavezu. Ključno pitanje je koliko će parking mjesta zaista biti izgrađeno, gdje će se nalaziti i da li će nova gradnja smanjiti ili dodatno povećati pritisak na postojeće ulice, trotoare i zelene površine.
Zelenilo, igralište i otvoren blok
Plan predviđa javne zelene površine i orijentacionu poziciju dječijeg igrališta. Kod višeporodičnih stambeno-poslovnih objekata propisuje se da najmanje 20 odsto građevinske parcele mora biti ozelenjeno.
Predviđeno je i da površine oko višeporodičnih objekata budu prostori javnog korištenja, bez ograda i fizičkih barijera koje bi sprečavale prolaz pješaka. To je važan detalj jer se u gusto izgrađenim centralnim blokovima sve češće postavlja pitanje da li nove zgrade stvaraju otvoren gradski prostor ili zatvorene parcele.
Plan navodi i da se pri pozicioniranju objekata i podzemnih etaža posebna pažnja mora obratiti na očuvanje postojećeg dendrofonda, dok bi uređenje zelenila trebalo da bude definisano kroz projekte spoljnog i hortikulturnog uređenja.
Infrastruktura mora pratiti gradnju
Nova izgradnja traži i jaču infrastrukturu. Plan predviđa rekonstrukciju vodovodne mreže, povećanje profila cjevovoda, kao i razdvajanje fekalne i oborinske kanalizacije tamo gdje sistem nije riješen.
Duž Pave Radana planiran je nastavak oborinskog kolektora, jer se u tom dijelu očekuje potreba za boljim odvođenjem oborinskih voda. To pokazuje da nova gradnja nije samo pitanje spratnosti i izgleda zgrada, već i pitanje kapaciteta čitavog komunalnog sistema.
FOTO: BL PORTAL
Dokument se bavi i odlaganjem otpada. Zbog lokacije u urbanoj matrici grada preporučuje se postavljanje podzemnih kontejnerskih platoa ili planiranje prostora za kontejnere unutar objekata, a otpad bi, prema planskim smjernicama, trebalo prikupljati najmanje sedam puta sedmično.
Za građane koji žive ili svakodnevno prolaze kroz ovaj dio grada najvažnije pitanje je da li će novi plan donijeti uređeniji blok sa boljim trotoarima, garažama, zelenilom i komunalnom opremom, ili će se postojeći problemi samo prenijeti u još gušći prostor, piše BL Portal.
