Njemačka, zemlja podstanara: Zašto većina stanovnika ne živi pod svojim krovom?

Manje od polovine njemačkih građana stanuje u vlastitoj nekretnini. To je najniža kvota u Evropskoj uniji, nigde nema manje vlasnika kuća i stanova nego u Njemačkoj.

Što se tiče preferencija samih građana, one su jasne. Sudeći po istraživanjima javnog mnjenja, oko tri četvrtine podstanara, odnosno zakupaca nekretnina, htjelo bi da stanuje u svojoj kući, u svom stanu, piše DW, prenosi Blic.

Iza toga se kriju finansijski razlozi, ali i motivi poput sigurnosti ili slobode kreiranja sopstvenog stambenog prostora.

U jednoj anketi Instituta nemačke privrede (IW), Instituta za demoskopiju Allensbach i firme Consult GmbH, sprovedenoj po nalogu Sparda banaka, ispitano je više od 1.000 osoba – i većina je bila mišljenja da se kupovina nekretnine isplati.

Važnu ulogu po pitanju moguće kupovine nekretnina kod mnogih ljudi igra pitanje penzionog osiguranja, odnosno osiguranja standarda života u trećem dobu.

Penzija duplo manja od plate

Kako bi se i nakon odlaska u penziju zadržao kvalitet života, privatno penziono osiguranje igra sve veću, sve važniju ulogu uz ono državno.

Zakonski definisana starosna (državna) penzija je znatno manja od poslednje plate isplaćene tokom radnog vijeka. U ovom trenutku prosječna penzija iznosi oko 50% prosječnog prihoda u Njemačkoj.

Onima koji žele sami da se dodatno osiguraju za stare dane na raspolaganju su razni instrumenti, na primjer fondovi – ili vlastita nekretnina. Kalkulacija je jasna: za život u vlastita četiri zida u starosti se ne mora plaćati stanarina.

Mnogi se zakupci stoga nalaze pred pitanjem: je li možda pametnije novac koji se daje za iznajmljivanje stambenog prostora investirati u otplaćivanje stambenog kredita? I to u skladu s razmišljanjem: “Radije ću otplaćivati svaki mesec 1.000 evra za kredit nego da svaki mesec stanodavcu uplatim po 1.000 i na koncu ništa od toga nemam.” No, je li ta računica tačna?

Jedna studija istraživačkog instituta Empirica iz 2022. godine pozabavila se ovom temom. Htjelo se, naime, saznati ko je u boljoj situaciji u trenutku odlaska u penziju: zakupci ili vlasnici nekretnina.

Rezultat istraživanja među građanima u dobi od 50 do 59 godina s neto primanjima između 1.700 i 2.300 evra bio je prilično jasan. Vlasnici su imali više od pet puta veću neto imovinu od zakupaca. Podstanari su raspolagali neto imovinom “teškom” 36.000 evra, a vlasnici su raspolagali imovinom vrijednom prosječno 190.000 evra.

Osim toga, vlasnici kuća i stanova su bili u prednosti i po pitanju novčane imovine, znači svote novca koja se nalazi na bankovnom računu, a ne samo imovine u obliku nekretnina.

Vlasnici nekretnina s otprilike istim primanjima raspolagali su novčanim iznosima od oko 52.000 evra, a zakupci sa “samo” 31.000 evra. Potrebno je puno discipline…

Takve podatke treba uzimati s oprezom, zato što se odnose samo na one slučajeve u kojima su kupovina nekretnine i otplata kredita bili uspješan projekat, ili zato što u toj računici nema puno drugih faktora.

Zaradi, pa potroši

Ipak se može reći da je razlog zbog kojeg vlasnici nekretnina u starim danima često raspolažu većom imovinom upravo činjenica da otplata kredita zahtijeva znatnu dozu finansijske discipline. Kod kredita kojima se finansira kupovinu nekretnine radi se o nekoj vrsti pozitivne “prisile” na štednju.

Strah da bi banka mogla da prisvoji svježe kupljenu ili izgrađenu nekretninu je velika motivacija ljudima da “uštede” dovoljno novca kako bi mogli da otplate kredit.

Vlasnici nekretnina svakog mjeseca moraju svojoj banci da uplate mjesečnu ratu. Zato su spremni na odricanja, zato oni više paze na svoje izdatke. I to se onda manifestuje i kao razlika imovine koju oni posjeduju u odnosu na zakupce.

Doduše, i zakupci moraju svakog mjeseca svojim stanodavcima da plate stanarinu. Ali u pravilu plaćanje stanarine ne podrazumijeva da moraju ići do granica svojih finansijskih mogućnosti, kako bi što je prije moguće, a najkasnije do odlaska u penziju, otplatili kredit, kao što to rade vlasnici nekretnina.

A oni mogu, ako naravno imaju na raspolaganju i malo viška novca, povremeno banci da transferišu i dodatne svote, odnosno rate kako bi tako smanjili svoj dug, piše DW.

Za razliku od vlasnika, zakupci prihode kojima slobodno raspolažu (osim onoga što plaćaju za stanarinu i pokrivanje troškova života) mogu da investiraju na tržišta kapitala.

Ali samo su retki baš tako disciplinovani. Taj fenomen je poznat i kao “lifestyle-inflacija” ili “lifestyle-creep”: zarađuje se više, teoretski bi se novac mogao štedeti ili ulagati na tržištu kapitala, ali umesto toga novac se jednostavno (po)troši.

Zakupci mogu sebi da priušte više stvari, ali u konačnom zbiru raspolažu manjom imovinom.

Stanarina, rata i troškovi održavanja

Vlasnici, dakle, pod stare dane mogu da raspolažu većom imovinom nego podstanari. Ali, mesečna rata za kredit ne može se tek tako uporediti s mesečnom stanarinom. Jer bi to značilo da se mesečno finansijsko opterećenje zakupaca izjednačava s mesečnim opterećenjem vlasnika nekretnina. To nije korektna računica. A da bi računica bila korektna, moralo bi da se u jednačinu ubace svi troškovi vlasnika nekretnina.

Zakupci plaćaju mesečnu kiriju, novac koji ne mogu “oploditi” kako bi rasla njihova imovina, ali, s druge strane, oni ne ulaze ni u kakav rizik, objašnjava Nils Nojhauzer iz Centrale za zaštitu potrošača u saveznoj državi Baden-Virtemberg u izjavi za ARD.

– Kad se nešto pokvari u iznajmljenoj nekretnini, kad nešto treba sanirati ili održavati, te troškove ne pokrivaju zakupci, već vlasnici nekretnine. A vlasnici moraju da kalkulišu na duži rok, to znači da moraju da kalkulišu i s tim da je kompletan stambeni objekt, recimo za 50 godina, propao -napominje Nojhauzer.

Kako bi se održala vrednost vlastite nekretnine, mora se voditi računa o tome da se uz mesečnu ratu za otplatu kredita na stranu stavi i određena svota novca koja se koristi za sanaciju ili održavanje objekta. Nojhauzer tu računa s iznosom od oko dva odsto vrijednosti objekta godišnje.

Ako neka nekretnina vrijedi, recimo, 400.000 evra, to bi onda bilo oko 8.000 evra godišnje – ili 670 evra mesečno. Neke druge kalkulacije se orijentišu prema drugim podacima, na primer, prema broju kvadrata ili starosti objekta.

Da li će te gazda izbaciti na ulicu?

Nekretnina je u načelu dobra ideja kao instrument za osiguranje standarda u penziji, ako postoje pretpostavke za kupovinu, na primer, dovoljno vlastitog kapitala, kaže financijski stručnjak Gerd Komer za ARD.

-To je dobar oblik penzionog osiguranja, ali ne mora biti najbolji oblik, a sigurno nije jedini dobar -kaže on.

I Nils Nojhauzer iz Centrale za zaštitu potrošača naglašava da nekretnina može biti rentabilan način osiguranja standarda u starosti, ali da to ne mora nužno biti.

–Kada se gleda na duži rok, postoji i puno drugih vrsta ulaganja koja su isplativija od nekretnina – kaže Nojhauzer.

Osim penzionog osiguranja, ljudima je po pitanju kupovine vlastite nekretnine važan i aspekt sigurnosti.

Vlasnici kuća ili stanova ne moraju se brinuti da će zakupac raskinuti ugovor zbog toga što je taj stambeni prostor potreban njemu ili članovima njegove porodice. Udruženje njemačkih zakupaca procjenjuje da se pod tim izgovorom godišnje zakupcima otkaže ugovor o najmu za oko 80.000 stanova.

No to je ipak relativno mali broj, pogotovo kada se sjetimo da u Nemačkoj postoji više od 40 miliona stanova.

Dakle, vjerovatnoća da će nekome biti otkazan ugovor o najmu stambenog prostora iznosi manje od jedan procenat. Ali rizik postoji, i to kontinuirano.